Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i kupić dom: kolejność kroków i kredyt pomostowy

Załóżmy, że mieszkanie jest warte 600 000 zł, do spłaty zostało 250 000 zł kredytu, a dom z rynku wtórnego kosztuje 900 000 zł. Sam PCC wyniesie 18 000 zł. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i nie utknąć między dwiema nieruchomościami? Bank nie blokuje sprzedaży. Trzeba ustalić kolejność kroków i to, kto przez pewien czas finansuje mieszkanie oraz dom. Mieszkam w domu pod Wrocławiem i wiem, że taka przeprowadzka to decyzja na lata. Stan prawny: 30 września 2026 roku.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym zaczyna się w banku: zaświadczenie i promesa

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa. Hipotekę trzeba wykreślić z księgi wieczystej po spłacie kredytu albo zmianie zabezpieczenia na inną nieruchomość. Przy sprzedaży mieszkania z kredytem poproś bank o kwotę do spłaty i numer rachunku.

W ING „Zaświadczenie o kredycie hipotecznym” zawiera aktualną kwotę zadłużenia, numer konta do spłaty i promesę banku, czyli oświadczenie o zwolnieniu zabezpieczenia po spełnieniu warunków. Zamawiasz je przez bankowość internetową. Na jego podstawie akt notarialny określa zasady rozliczenia. W PKO BP zaświadczenie o wysokości zadłużenia zamówisz zdalnie, w aplikacji albo serwisie internetowym. Część zaświadczeń jest płatna według taryfy banku.

Zgoda banku na wykreślenie hipoteki to potocznie „kwit mazalny”. Przy wcześniejszej spłacie kredytu rekompensata musi wynikać z umowy. Przy zmiennej stopie bank może ją pobrać tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, nie więcej niż odsetki za rok od spłacanej kwoty ani niż 3% tej kwoty (ustawa o kredycie hipotecznym, art. 40). Przy okresowo stałej stopie może ją pobierać w okresie jej obowiązywania. Rekompensata nie może przekroczyć kosztów banku bezpośrednio związanych ze spłatą. ING nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę. Opłatę za zaświadczenie i ewentualną rekompensatę sprawdź w swojej umowie i taryfie banku.

Umowa przedwstępna, zadatek i spłata kredytu pieniędzmi kupującego

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie musi być zawarta u notariusza. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga jednak aktu notarialnego (Kodeks cywilny, art. 158). Jeśli przedwstępną zawrzesz u notariusza, a druga strona uchyli się od transakcji, możesz żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej formie pisemnej możesz żądać naprawienia szkody (Kodeks cywilny, art. 390).

Gdy jedna strona nie wykona umowy, druga może bez dodatkowego terminu odstąpić i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go wpłaciła, żądać dwukrotności. Przy wykonaniu umowy zadatek zalicza się na cenę. Przy rozwiązaniu umowy albo gdy nikt nie odpowiada za jej niewykonanie lub odpowiadają obie strony, zadatek wraca bez podwajania. Tak stanowi art. 394 w Kodeksie cywilnym, o ile umowa nie stanowi inaczej.

W ING kupujący wpłaca pieniądze na spłatę na konto techniczne. Bank spłaca kredyt, a nadwyżkę przekazuje na rachunek, z którego pobierał raty. Po spłacie ING ma 14 dni na wysłanie dokumentów, w tym zgody na wykreślenie hipoteki. Wniosek do sądu składasz sam. Hipoteka wygasa wraz ze spłatą kredytu (ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 94), lecz wpis usuwa się na wniosek. Opłata za wykreślenie hipoteki to 100 zł (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 46). W umowie przedwstępnej wpisz termin uzyskania promesy i kwotę do spłaty z zaświadczenia.

Zamiana mieszkania na dom: najpierw sprzedaż czy najpierw kupno?

Najpierw sprzedaż, potem dom: znasz kwotę na zakup, ale musisz zaplanować, gdzie zamieszkasz między transakcjami. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, wydatki objęte ulgą możesz ponosić od dnia sprzedaży do 3 lat od końca roku sprzedaży.

Najpierw dom, potem mieszkanie: potrzebujesz drugiego kredytu albo kredytu pomostowego i zdolności kredytowej na oba zobowiązania. O tym, jak banki patrzą na wiek przy kredycie hipotecznym po 40, pisałem osobno. Spłata kredytu na dom zaciągniętego przed sprzedażą może być uwzględniana przy uldze; szczegóły sprawdź z doradcą podatkowym.

Możesz też uzgodnić jedną transakcję albo dwie tego samego dnia u notariusza. Część ceny od kupującego spłaca kredyt, a reszta może trafić na dom. Inną możliwością jest zmiana zabezpieczenia kredytu. Jako były analityk bankowy uważam, że zakup domu jako pierwszy wygląda najwygodniej, ale jest najdroższy i najbardziej ryzykowny, jeśli mieszkanie sprzedaje się dłużej, niż zakładasz. Zanim rozstrzygniesz, dom czy mieszkanie, policz dojazdy i czas; obserwacje z domu pod miastem po latach opisałem osobno.

Kredyt pomostowy i zmiana zabezpieczenia: co naprawdę oferuje bank

Ustawa o kredycie hipotecznym (załącznik nr 3) określa kredyt pomostowy jako kredyt hipoteczny na czas nieokreślony albo ze spłatą do 12 miesięcy, używany tymczasowo przed przejściem na inne finansowanie tej nieruchomości. To definicja do obliczania RRSO, nie gwarancja dostępności produktu przy zamianie mieszkania na dom. Zapytaj swój bank o dostępność, RRSO, prowizję i warunek sprzedaży mieszkania.

W ING można wnioskować o zmianę zabezpieczenia na inną nieruchomość. Bank ją ocenia, a po pozytywnej decyzji wydaje dokumenty zwalniające sprzedawane mieszkanie. Wymagany jest aneks załatwiany w placówce; przygotowanie niektórych aneksów jest płatne według taryfy. W innych bankach zasady mogą być odmienne.

Kredyt pomostowy to nie ubezpieczenie pomostowe. Umowa może przewidywać dodatkowy koszt do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, potocznie nazywany ubezpieczeniem pomostowym. Po wpisie bank musi go zwrócić albo zaliczyć na spłatę (ustawa o kredycie hipotecznym, art. 29 ust. 5a-5b).

Koszty zamiany mieszkania na dom: PCC i taksa notarialna

Przy zakupie domu z rynku wtórnego PCC wynosi 2% wartości rynkowej. Płaci go kupujący, a przy akcie pobiera notariusz. Zwolnienie dla kupującego pierwszą nieruchomość nie obejmie osoby, która sprzedaje mieszkanie, by kupić dom. Zakup opodatkowany VAT, na przykład od dewelopera, nie podlega PCC. Stawkę i zwolnienie określa ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 9 pkt 17).

Taksa notarialna ma górny limit. Za akt zakupu domu jednorodzinnego i sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosi najwyżej połowę zwykłej stawki (rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 i § 6), do której notariusz dolicza 23% VAT. Tabela pokazuje przykład domu z rynku wtórnego za 900 000 zł, kupowanego z nowym kredytem, według stawek na wrzesień 2026 roku. Koszty notarialne mogą być niższe; dochodzą wypisy aktu.

Pozycja	Ile (przykład)	Kto płaci i podstawa
PCC od zakupu domu	18 000 zł	Kupujący, 2% wartości rynkowej
Taksa notarialna za akt zakupu domu	Do 2185 zł netto, 2687,55 zł z VAT	Górna granica, połowa stawki
Wpis własności do księgi wieczystej	200 zł	Opłata sądowa
Wpis hipoteki nowego kredytu	200 zł plus 19 zł PCC	Opłata sądowa i PCC
Wykreślenie hipoteki ze sprzedanego mieszkania	100 zł	Opłata sądowa
Wcześniejsza spłata kredytu na mieszkanie	0 zł albo do 3%	Zależy od umowy; przy zmiennej stopie tylko w pierwszych 36 miesiącach
Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat	19% dochodu	Sprzedający; ulga może go zmniejszyć lub wyzerować

Dochodzi pośrednik, przeprowadzka i remont. Dom z rynku wtórnego może wymagać pieniędzy na starcie, więc listę tego, co sprawdzić w domu przed remontem, dobrze mieć przed umową przedwstępną.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat: podatek i ulga mieszkaniowa w skrócie

Pięć lat liczy się od końca roku, w którym nabyłeś mieszkanie. Przykład: przy zakupie w 2022 roku termin upływa z końcem 2027 roku, więc sprzedaż od 1 stycznia 2028 roku nie rodzi tego podatku. Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem tego terminu wynosi 19% dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty.

Ulga mieszkaniowa pozwala zwolnić część dochodu, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Wydatki muszą przypadać od dnia sprzedaży do 3 lat od końca roku sprzedaży, a do ulgi liczą się najwyżej do wysokości przychodu. Mogą to być między innymi zakup domu lub remont własnego budynku mieszkalnego w UE, EOG albo Szwajcarii (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d). Przy zakupie wydatek się liczy, jeśli własność nabędziesz przed końcem 3-letniego okresu (art. 21 ust. 25a). Za wydatek na własne cele mieszkaniowe uważa się także spłatę kredytu i odsetek zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie (ustawa o PIT, art. 21 ust. 30a w związku z ust. 25 pkt 2) oraz spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży na nowy dom, w banku z UE, EOG albo Szwajcarii (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a). Nie obejmuje zakupu ani budowy budynku rekreacyjnego. Szczegóły znajdziesz w ustawie o PIT.

Nie jestem doradcą finansowym ani prawnikiem. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat skonsultuj podatek z doradcą podatkowym albo księgową, zanim podpiszesz akt. Gdybym decydował dziś, najpierw uzgodniłbym z bankiem sposób spłaty i dopiero do niego dopasował kolejność sprzedaży oraz zakupu.

Często zadawane pytania